Pintura al dejar la vivienda alquilada

Hay muchos clientes que acuden al despacho haciendo la siguiente consulta y veo conveniente hacer un post sobre el tema para ayudar a todos los inquilinos que están a punto de irse de la vivienda de alquiler.

La cuestión es clara. Acuden a mi despacho y me comentan que si cuando se vayan de la vivienda que tienen alquilada han de entregar el inmueble en el mismo estado que se lo entregaron y han de pintar las paredes de la vivienda que tienen alquilada antes de abandonarla.

En relación a la primera cuestión es de capital importancia destacar el art. 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el mismo destacamos que el legislador expone que la vivienda se ha de devolver en el mismo estado en el que se le fue entregado por el propietario y solo con las obras que se hayan aprobado por el dueño de la misma.

A pesar de lo expuesto hemos de estar a la realidad, y no es otra que, el arrendador está obligado a soportar el desgaste normal de la vivienda, de sus elementos y muebles, es decir, tras un contrato de arrendamiento de una vivienda por un largo periodo, por ejemplo 7 años, el propietario no puede pretender que los muebles y la vivienda en sí presenten el mismo estado que cuando fue arrendada.

En relación a la segunda cuestión, sobre el tema de la pintura hemos de manifestar que existe jurisprudencia (a la cual haremos mención posteriormente) en la que por un lado el repintado de las paredes no tiene consideración de obra modificadora de la configuración del inmueble y tampoco puede exigirse al arrendatario que al dejar la vivienda deba pintar las paredes del color original que tenía en el momento de la adquisición del inmueble.

En este aspecto destacamos las siguientes sentencias, a saber:

– SAP Valencia 13.11.12:

“(…) el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario”.

– SAP Madrid 20.03.13:

“Si bien el contrato indica que el arrendatario no podrá realizar obras (cláusula sexta), la pintura de las paredes no tiene por qué ser considerada, salvo pacto en contrario, como una obra que no pueda acometer el arrendatario, ya que se trata de un acto de mantenimiento y acondicionamiento del inmueble, y por ello no puede entenderse como una actuación que merezca indemnización, aparte de que la pintura del inmueble, una vez que es desalojado por el anterior inquilino, se puede considerar prácticamente como algo implícito al cambio de arrendatario, tanto por la necesidad y obligación del arrendador de proporcionar un inmueble en correcto estado de uso, como por motivos de exigencia estética del nuevo arrendatario e incluso higiénico”.

– SAP Madrid 27.07.09:

“En relación a los defectos que se reiteran como causa de incumplimiento contractual por la parte recurrente, ha de reiterarse como ya consideraba la resolución de instancia, que ni el cambio de color de los azulejos del cuarto de baño, ni el cambio en los tubos de electricidad a tenor de las explicaciones otorgadas en el juicio por la dirección facultativa de la obra, importan defecto o menoscabo alguna de las calidades”.

– SAP Barcelona 13.11.18:

En esta sentencia se recoge un compendio de Sentencias que forman la doctrina jurisprudencial en relación a si es deber del arrendatario pintar las paredes de un inmueble al entregarlo tras un contrato de arrendamiento, entendiendo que no le es exigible ya que no hay base legal para ello “En lo que se refiere a la pintura, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 y 13 de julio de 2016), viene manteniendo que, “en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino (…)

(…) el cambio de color en la pintura no puede considerarse un daño, sino que nos encontramos ante una cuestión de mera estética”.

Notas básicas del delito de estafa

El delito de estafa se regula en el Código Penal (en adelante CP) en los artículos 248 a 251 bis.

El delito de estafa queda definido en el artículo 248 CP del siguiente modo:

“1. Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.

2. También se consideran reos de estafa:

a) Los que, con ánimo de lucro y valiéndose de alguna manipulación informática o artificio semejante, consigan una transferencia no consentida de cualquier activo patrimonial en perjuicio de otro.
b) Los que fabricaren, introdujeren, poseyeren o facilitaren programas informáticos específicamente destinados a la comisión de las estafas previstas en este artículo.
c) Los que utilizando tarjetas de crédito o débito, o cheques de viaje, o los datos obrantes en cualquiera de ellos, realicen operaciones de cualquier clase en perjuicio de su titular o de un tercero.”

Los elementos que se deben apreciar para establecer la existencia de un delito de estafa son los siguientes:
– Un engaño precedente o concurrente plasmado en algún artificio.
– Dicho engaño ha de ser bastante para la consecución de los fines propuestos, y con suficiente entidad para provocar el traspaso patrimonial.
– Producción de un error esencial en el sujeto pasivo (víctima), desconocedor de lo que constituía la realidad.
– Un acto de desplazamiento patrimonial, con el consiguiente perjuicio para el sujeto pasivo (víctima).
– Nexo causal entre el engaño del autor de la estafa y el perjuicio de la víctima.
– Ánimo de lucro, es decir, la intención de obtener un enriquecimiento de índole patrimonial.

El engaño mencionado es el requisito primordial de este tipo delictivo y el que permite diferenciar el delito de estafa del de apropiación indebida. Las características de este engaño son que el mismo debe ser antecedente, causante y bastante.

Por otra parte, las penas que se imponen por tal delito, están fijadas en el artículo 249 CP. En él se establece que dicha pena irá de los seis meses a los tres años, teniendo en cuenta la cantidad de lo defraudado, el quebranto económico causado al perjudicado, las relaciones entre éste y el defraudador, los medios empleados por éste, entre otras circunstancias que se puedan utilizar para valorar la gravedad del caso en cuestión. También se afirma que si el valor de lo defraudado no supera los 400€, se impondrá una pena de multa de uno a tres meses.

Además, existen tipos agravados para los que la pena establecida es mayor puesto que el perjuicio provocado por la comisión del delito también aumenta. Estos tipos agravados se encuentran en los artículo 250 y 251 CP.

Es de destacar que existen penas especiales para el caso en el que el sujeto activo sea una persona jurídica. Dicha regulación se establece en el artículo 251 bis CP que afirma que cuando una persona jurídica, de acuerdo al artículo 31 bis CP, sea responsable de los delitos de estafa, se le impondrán las penas de:
“a) Multa del triple al quíntuple de la cantidad defraudada, si el delito cometido por la persona física tiene prevista una pena de prisión de más de cinco años.
b) Multa del doble al cuádruple de la cantidad defraudada, en el resto de los casos.”

Asimismo, los jueces y tribunales podrán imponer las penas recogidas en las letras b) a g) del apartado 7 del artículo 33, a saber:
“b) Disolución de la persona jurídica. La disolución producirá la pérdida definitiva de su personalidad jurídica, así como la de su capacidad de actuar de cualquier modo en el tráfico jurídico, o llevar a cabo cualquier clase de actividad, aunque sea lícita.
c) Suspensión de sus actividades por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
d) Clausura de sus locales y establecimientos por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
e) Prohibición de realizar en el futuro las actividades en cuyo ejercicio se haya cometido, favorecido o encubierto el delito. Esta prohibición podrá ser temporal o definitiva. Si fuere temporal, el plazo no podrá exceder de quince años.
f) Inhabilitación para obtener subvenciones y ayudas públicas, para contratar con el sector público y para gozar de beneficios e incentivos fiscales o de la Seguridad Social, por un plazo que no podrá exceder de quince años.
g) Intervención judicial para salvaguardar los derechos de los trabajadores o de los acreedores por el tiempo que se estime necesario, que no podrá exceder de cinco años.”

Pensión Compensatoria

Según lo establecido en el artículo 97 del Código Civil (en adelante CC) podemos definir la pensión compensatoria como una prestación económica que tiene derecho a percibir el cónyuge a quien la separación o divorcio le cause un desequilibrio económico, en relación a la situación económica que tenía durante el matrimonio.

Por lo tanto, el desequilibrio económico y el empeoramiento de la situación económica anterior al matrimonio son dos de los requisitos exigidos para que sea otorgada. De este modo, podemos decir que no se tiene derecho a dicha pensión cuando la separación o divorcio ocasiona desequilibrio en ambos cónyuges o cuando ambos cónyuges dispongan de bienes o ingresos propios para seguir teniendo un nivel económico similar al que tenían durante el matrimonio.

Esta prestación debe ser solicitada expresamente por el cónyuge que considere que la separación o divorcio le ocasiona dicho perjuicio económico, por lo que no podrá ser establecida ni fijada por el Juez de oficio.

Para determinar la cuantía de la pensión, el Juez, a falta de acuerdo entre las partes, atenderá a los presupuestos establecidos en dicho artículo 97 CC, a saber:

– Los acuerdos a que hubieran llegado los cónyuges.
– La edad y el estado de salud.
– La cualificación profesional y las probabilidades de acceso a un empleo.
– La dedicación pasada y futura a la familia.
– La colaboración con su trabajo en las actividades mercantiles, industriales o profesionales del otro cónyuge.
– La duración del matrimonio y de la convivencia conyugal.
– La pérdida eventual de un derecho de pensión.
– El caudal y los medios económicos y las necesidades de uno y otro cónyuge.
– Cualquier otra circunstancia relevante.

Si hay acuerdo entre los cónyuges la cuantía puede ser fijada de mutuo acuerdo en el convenio regulador, si no lo hay, el cónyuge que considere poseer ese derecho podrá solicitarlo y el Juez se encargará de resolver el asunto.

El importe de la pensión puede consistir en una cantidad cierta y determinada o en un porcentaje sobre los ingresos del obligado a satisfacerla. Además, dicha pensión puede ser tanto temporal como vitalicia, tal y como se establece en los artículos 97 y 99 CC. El tiempo durante el que debe abonarse la pensión compensatoria se podrá acordar por los cónyuges en convenio regulador y, a falta de acuerdo, se determinará por el Juez a la vista de las circunstancias previstas anteriormente. La tendencia es limitar la percepción de dicha prestación a un periodo de tiempo, tras el cual se considera que el desequilibrio económico determinante habrá desaparecido.

Se debe mencionar que el derecho a recibir la pensión compensatoria se extingue:

– Por cese de la causa que lo motivó.
– Por contraer el cónyuge que la recibe nuevo matrimonio.
– Por vivir el perceptor de la pensión maritalmente con otra persona.

También es importante matizar que la pensión no se extingue por fallecimiento del obligado a pagarla. No obstante, los herederos de éste podrán solicitar al Juez la reducción o supresión de la pensión, si el caudal hereditario no pudiera satisfacer las necesidades de la deuda o afectara a sus derechos en la legítima.

La cuantía de la pensión deberá actualizarse periódicamente para adaptarse a la subida de nivel de vida y a la devaluación de la moneda. Las reglas para su actualización estarán fijadas en la sentencia o el convenio en que se acuerde el establecimiento de la pensión compensatoria. Normalmente se acordará actualizarla conforme al IPC.

No existe una cantidad fijada para las mismas, por lo que se están aplicando unas tablas que adjuntamos para vuestro debida información.tablas compensatoria

Para cualquier consulta podéis poneros en contacto con nosotros en www.bjabogado.com, en el móvil 654.168.678, o en el mail clientes@bjabogado.com

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